Miras Kalan Ev Nasıl Satılır?

İntikal işleminden hisseli tapuya, vekaletten vergiye — miras kalan bir evi satmanın tüm adımlarını sade bir dille açıkladım.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için avukat ve mali müşavire danışın.

1. İntikal İşlemi: Evi Mirasçılar Adına Geçirmek

Bir taşınmaz satılmadan önce, miras bırakanın üzerinden çıkıp mirasçılar adına tescillenmelidir. Bu işleme "intikal" denir ve genellikle şu sırayla yürür:

  1. Veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alın. Noterden veya sulh hukuk mahkemesinden temin edilir; kimlerin, hangi oranda mirasçı olduğunu gösterir.
  2. Tapuda intikal tescili yapın. Veraset ilamı ve gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurularak taşınmaz mirasçılar adına (elbirliği veya paylı mülkiyet olarak) tescil edilir.
  3. Satışı gerçekleştirin. İntikal tamamlandıktan sonra taşınmaz, mirasçıların ortak kararıyla satışa çıkarılabilir.

2. Hisseli Satışta İki Senaryo

Tüm Mirasçılar Anlaşırsa

En sorunsuz yol budur. Tüm hissedarlar satışa ve fiyata razıysa, tapuda birlikte imza atarak (veya birini vekaletle yetkilendirerek) satışı tek seferde tamamlar. Süreç, tek malikli bir satıştan farksız ilerler.

Mirasçılar Anlaşamazsa

Bir veya birkaç mirasçı satışa yanaşmıyorsa, satmak isteyenler mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın satılarak bedelin hisseler oranında paylaştırılmasına karar verebilir.

Ortaklığın giderilmesi hukuki bir süreçtir ve zaman alabilir. Dava öncesi mutlaka bir avukata danışın; çoğu zaman anlaşmalı satış hem daha hızlı hem daha kârlıdır.

3. Vekaletle Satış

Mirasçılardan biri işlemleri diğerleri adına yürütebilir; bunun için noterden düzenlenmiş, satış yetkisi içeren bir vekaletname gerekir. Vekaletnamede özellikle satış yapma, bedeli tahsil etme ve tapuda devir işlemini gerçekleştirme yetkileri açıkça yer almalıdır.

Yurtdışındaki bir mirasçı ülkeye gelmeden, bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğundan vekaletname düzenleterek Türkiye'deki bir kişiyi yetkilendirebilir. Böylece uzaktan da satışa katılım mümkün olur.

4. Vergi Boyutu

Miras yoluyla edinimde veraset ve intikal vergisi doğar; bu vergi belirli istisna tutarları üzerinden ve kademeli olarak hesaplanır, taksitlendirilebilir.

Satış aşamasında ise miras önemli bir avantaj sağlar: değer artış kazancı vergisi açısından, satın alma yoluyla edinilen mülklerde geçerli olan 5 yıl kuralı, miras ve bağış yoluyla edinilen taşınmazlarda uygulanmaz. Yani miras kalan evi ne zaman satarsanız satın, değer artış kazancı vergisi çıkmaz.

Kesin vergi tutarları ve beyan süreçleri için mali müşavire danışın. Detay için değer artış kazancı vergisi sayfasına göz atabilirsiniz.
Birden Fazla Mirasçıyla Çalışma Deneyimi Miras satışlarının en zor yanı, çoğu zaman evin kendisi değil; farklı şehirlerde, hatta farklı ülkelerde yaşayan hissedarları aynı hedefte buluşturmaktır. Tek muhatap olarak tüm mirasçıları koordine eder, herkesle şeffaf iletişim kurar ve süreci adil biçimde yürütürüm. Böylece aile içi gerilim yerine, net ve düzenli bir satış süreci yaşarsınız.

Sıkça Sorulan Sorular

Tüm mirasçılar imza atmak zorunda mı?

Evet. Hisseli mülkiyette satışın geçerli olması için tüm mirasçıların tapuda birlikte imza atması ya da birini vekaletle yetkilendirmesi gerekir. Bir mirasçının eksik imzası satışı engeller.

Bir mirasçı satmak istemiyorsa ne olur?

Anlaşma sağlanamazsa, satmak isteyen mirasçılar mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Mahkeme mülkün satışına karar verebilir. Bu hukuki bir süreçtir; mutlaka bir avukata danışın.

Miras evde vergi ödenir mi?

Miras yoluyla edinimde veraset ve intikal vergisi doğar. Ancak satışta değer artış kazancı vergisi açısından miras avantajlıdır: miras/bağışla edinilen taşınmazlarda 5 yıl kuralı ve değer artış kazancı vergisi uygulanmaz.

Yurtdışındaki kardeşim nasıl vekalet verir?

Yurtdışındaki mirasçı, bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğundan satış yetkisi içeren bir vekaletname düzenleterek Türkiye'deki bir kişiyi yetkilendirebilir. Böylece ülkeye gelmeden satışa katılabilir. Detay için yurt dışından ev satmak sayfamıza bakın.

Mülkünüzün Gerçek Değerini Öğrenin

Miras kalan evin doğru satış değerini bölge verisiyle belirleyelim — 24 saatte ücretsiz yazılı rapor.

24 Saatte Ücretsiz Rapor →