Tapu Harcı Hesaplama 2026 — Güncel Oran ve Örnek Hesap
Satış bedelini girin — tapu devir harcını (%4), alıcı ve satıcı payını, döner sermaye dahil toplam tapu masrafını anında görün.
Satış Bilgileri
Tapuda beyan edilecek gerçek satış bedeli. Emlak vergisi rayiç değerinden düşük olamaz.
TKGM'nin işlem başına aldığı sabit ücret. Her yıl güncellenir; güncel tutarı tapu randevunuzda öğrenebilirsiniz.
Sonuç
Sonucunuzu bir uzmanla konuşalım.
Rakam tek başına yeterli değil — kendi durumunuza göre ne anlama geldiğini birlikte değerlendirelim.
Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?
Tapu devir (satış) harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre satış bedelinin binde 40'ı, yani %4'üdür. Bu tutar yasa gereği alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya paylaştırılır. İşleme ayrıca satış bedelinden bağımsız, sabit bir döner sermaye ve hizmet bedeli eklenir.
%4Alıcı Payı = Satış Bedeli ×
%2Satıcı Payı = Satış Bedeli ×
%2Alıcının Ödemesi = Alıcı Payı +
Döner Sermaye
Örnek Hesap: 5.000.000 ₺'lik Bir Konut
Tapuda 5.000.000 ₺ bedelle satılan bir konutta toplam tapu harcı 5.000.000 × %4 = 200.000 ₺'dir. Yasal paylaşıma göre alıcı 100.000 ₺, satıcı 100.000 ₺ öder. Buna işlem başına alınan sabit döner sermaye ve hizmet bedeli eklenir. Uygulamada tarafların anlaşmasıyla harcın tamamını çoğunlukla alıcı üstlenir; pazarlık aşamasında bu masrafın kimde kalacağını en baştan netleştirmek, tapu günü yaşanan anlaşmazlıkların büyük bölümünü önler.
Harç Hangi Bedel Üzerinden Ödenir?
Harcın matrahı, tapuda beyan edilen gerçek satış bedelidir ve bu bedel, belediyeden alınan emlak vergisi rayiç değerinin altında olamaz. Geçmişte yaygın olan "rayiç bedelden gösterme" alışkanlığı bugün ciddi risk taşır: Tapu ve banka kayıtları vergi idaresiyle elektronik ortamda paylaşıldığı için düşük beyan tespit edildiğinde eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte geri istenir. Ayrıca düşük beyan, ileride evi sattığınızda değer artış kazancı vergisinde matrahınızı yapay olarak şişirir — yani bugünkü küçük tasarruf, yarın daha büyük bir vergiye dönüşebilir.
Krediyle Alımda Ek Masraflar
Konut kredisi kullanılıyorsa tapuda krediyi veren banka lehine ipotek tesis edilir. Kredi kullanımına bağlı ipotek işlemleri harçtan istisna olsa da bankanın ekspertiz ücreti ve dosya masrafı gibi kalemleri ayrıca bütçelenmelidir. Sıfır konutu doğrudan müteahhitten alıyorsanız satış KDV'ye tabi olabilir; bu, tapu harcından ayrı bir kalemdir ve sözleşme öncesi mutlaka netleştirilmelidir.
Sık Yapılan Hatalar
En sık gördüğüm dört hata: (1) Döner sermaye bedelini hesaba katmadan bütçe yapmak — küçük bir kalem gibi görünse de tapu günü sürpriz yaratır. (2) Harcı kimin ödeyeceğini sözleşmeye yazmamak; "alışıldığı gibi olur" varsayımı taraflar arasında en sık tartışma çıkaran konudur. (3) Satış bedelini düşük beyan etmek — yukarıda anlattığım cezalı tarhiyat riski dışında, banka kredisi kullanan alıcı için kredi tutarı ile beyan arasındaki tutarsızlık işlemi tıkayabilir. (4) Harç oranının kampanyalı dönemlerde indirilmiş olduğunu varsaymak; geçmiş yıllarda geçici indirimler uygulandı, ancak güncel oran %4'tür ve indirim ancak resmî kararla geçerli olur. Tapu randevusundan önce güncel döner sermaye tutarını ve harç tutarını netleştirmek isterseniz, hesabınızı birlikte kontrol edebiliriz.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu harcı ne kadar, yüzde kaç?
Tapu devir (satış) harcı, satış bedelinin %4'üdür. Bu oran yasa gereği %2 alıcı ve %2 satıcı olmak üzere iki taraf arasında paylaştırılır. Ayrıca sabit bir döner sermaye ve hizmet bedeli ödenir.
Tapu harcını kim öder, alıcı mı satıcı mı?
Yasada harç %2 alıcı + %2 satıcı olarak düzenlenmiştir. Ancak uygulamada taraflar aksini kararlaştırabilir; çoğu satışta harcın tamamını alıcı öder. Döner sermaye bedeli de genellikle alıcı tarafından ödenir.
Tapu harcı hangi bedel üzerinden hesaplanır?
Harç, beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır. Bu bedel, taşınmazın emlak vergisi rayiç değerinden düşük olamaz. Düşük beyan halinde aradaki fark için ceza ve gecikme faizi uygulanır.
Döner sermaye ücreti nedir?
Döner sermaye ve hizmet bedeli, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün işlem başına aldığı sabit ücrettir. Satış bedelinden bağımsızdır ve her yıl güncellenir. Güncel tutarı tapu randevunuzda öğrenebilir, hesaplayıcıya girerek toplam masrafı görebilirsiniz.
Mülkünüzü mü Satıyorsunuz?
Bölge verisine dayalı ücretsiz değerleme raporu alın — en geç 48 saatte, hiçbir zorunluluk olmadan.