Değer Artış Vergisi Hesaplama 2026 — 5 Yıl Kuralı
Ev satarken vergi ödenir mi? 5 yıl kuralı, Yİ-ÜFE endeksleme ve istisna ile satıştaki değer artış kazancı verginizi tahmini olarak hesaplayın.
Satış Bilgileri
Satışa ilişkin ödenen tapu harcı, emlakçı komisyonu, ilan vb. giderler. Kazançtan düşülür.
Sonuç
Sonucunuzu bir uzmanla konuşalım.
Rakam tek başına yeterli değil — kendi durumunuza göre ne anlama geldiğini birlikte değerlendirelim.
Nasıl Hesaplanır?
Satın alma ile edinilen bir konut 5 yıl dolmadan satılırsa, elde edilen kazanç vergiye tabidir. Kazanç hesaplanırken alış bedeli enflasyona karşı Yİ-ÜFE ile endekslenir (endeks artışı %10 ve üzeriyse), yıllık istisna tutarı düşülür ve kalan tutar gelir vergisi dilimlerine göre vergilendirilir. Miras/bağışla edinilen mülklerde ve 5 yılı dolduran satışlarda ise bu vergi çıkmaz.
5 Yıl Nereden Sayılır?
Süre, taşınmazın tapuya tescil edildiği tarihten itibaren işler; sözleşme veya kapora tarihi değil. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreyi yeniden başlatmaz; ancak arsa payı üzerinden alınan ve sonradan bağımsız bölüme dönüşen projelerde edinim tarihi tartışmalı olabilir — bu tür durumlarda tapu kaydını mutlaka kontrol ettirin. Satışı birkaç ay öne çekmenin veya beklemenin vergiyi tamamen ortadan kaldırabildiği sınır durumlarında, satış zamanlaması başlı başına bir pazarlık ve planlama konusudur.
Endeksleme Kazancı Nasıl Küçültür?
Alış bedeli, alış ayından önceki ay ile satış ayından önceki ayın Yİ-ÜFE endeksleri oranında artırılır — bu hak, endeks artışı %10 ve üzerindeyse kullanılabilir. Yüksek enflasyon dönemlerinde endeksleme, görünürdeki kazancın büyük bölümünü eritebilir: 2.000.000 ₺'ye alınan ve 4.000.000 ₺'ye satılan bir konutta endekslenmiş alış bedeli örneğin 3.400.000 ₺'ye çıkıyorsa, vergiye tabi kazanç 2.000.000 ₺ değil 600.000 ₺'dir. Ayrıca satış sırasında ödenen tapu harcı, komisyon ve ilan giderleri de kazançtan düşülür; bu belgeleri saklamak doğrudan vergi tasarrufudur.
Sık Yapılan Hatalar
(1) Endekslemeyi hiç uygulamadan kaba kazanç üzerinden panik yapmak — çoğu satışta gerçek matrah sanılandan çok daha düşüktür. (2) Alışta tapuda düşük bedel beyan edilmişse, satışta aradaki farkın tamamının kazanç görünmesi; bugünkü düşük beyan, yarının yüksek vergisidir. (3) Giderleri (harç, komisyon) belgelemeyip indirim hakkını kaybetmek. (4) Miras kalan mülkü 5 yıl kuralına tabi sanıp satışı gereksiz ertelemek — miras ve bağışta bu vergi hiç doğmaz. (5) Beyan dönemini (satışı izleyen yılın Mart ayı) kaçırmak. Satış zamanlamanızı vergi açısından da doğru kurgulamak isterseniz, durumunuzu birlikte değerlendirebiliriz.
Sıkça Sorulan Sorular
5 yıl kuralı nedir?
Satın alma yoluyla edinilen bir konutu, edinme tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satarsanız değer artış kazancı vergisi ödemezsiniz. 5 yıl dolmadan satışta ise elde edilen kazanç vergiye tabidir.
Miras kalan evde vergi var mı?
Hayır. Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazların satışında değer artış kazancı vergisi uygulanmaz. 5 yıl kuralı bu tür edinimlerde işlemez; ne zaman satarsanız satın bu vergi çıkmaz.
Vergi ne zaman ödenir?
Değer artış kazancı, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir ve vergi bu dönemde ödenir (genellikle iki taksitte).
Beyanname vermezsem ne olur?
Vergiye tabi kazanç olmasına rağmen beyanname verilmemesi vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi doğurur. Tapu satış bilgileri idareyle paylaşıldığından, beyan yükümlülüğünü atlamak risklidir.
Mülkünüzün Gerçek Değerini Öğrenin
Doğru satış zamanlaması ve fiyatı için bölge verisine dayalı en geç 48 saatte ücretsiz değerleme raporu alın.