Kira Geliri Vergisi Hesaplama 2026 — İstisna Tutarı Dahil
Konut veya işyeri kira gelirinizden ödeyeceğiniz gelir vergisini istisna, gider yöntemi ve güncel tarifeyle tahmini olarak hesaplayın. Mart ve Temmuz taksitlerini görün.
Kira Geliri Bilgileri
Sonuç
Sonucunuzu bir uzmanla konuşalım.
Rakam tek başına yeterli değil — kendi durumunuza göre ne anlama geldiğini birlikte değerlendirelim.
Nasıl Hesaplanır?
Konut kira geliri: Yıllık brüt kira, önce istisna tutarının (2025: 47.000 ₺, 2026: 58.000 ₺) altındaysa beyanname gerekmez. Üstündeyse istisna düşülür, kalan tutardan gider indirilir (götürü %15 veya belgeli gerçek gider) ve bulunan matraha gelir vergisi tarifesi uygulanır. Gerçek giderde, istisnaya isabet eden gider oranlanarak hariç tutulur.
İşyeri kira geliri: Kira üzerinden kiracı %20 stopaj keser. Brüt geliriniz beyan sınırının (2025: 330.000 ₺) altındaysa stopaj nihai vergidir, beyan gerekmez. Sınırı aşarsanız gider yöntemiyle matrah bulunur, tarife uygulanır ve hesaplanan vergiden yıl içinde kesilen stopaj mahsup edilir; stopaj fazlaysa iade doğar. Vergi Mart ve Temmuz olmak üzere iki taksitte ödenir.
Örnek: Aylık 15.000 ₺ Konut Kirası (2026)
Yıllık brüt kira 180.000 ₺'dir ve 58.000 ₺'lik istisnanın üzerinde olduğu için beyan gerekir. İstisna düşülür: 180.000 − 58.000 = 122.000 ₺. Götürü gider yönteminde bunun %15'i (18.300 ₺) indirilir ve vergi matrahı 103.700 ₺ olur. Bu matraha artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanır; hesaplanan vergi, takip eden yılın Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Aynı gelirle gerçek gider yöntemini seçen bir mükellef, örneğin yüksek kredi faizi ödüyorsa veya yeni alınmış konutta amortisman indiriyorsa, çok daha düşük bir matraha ulaşabilir — hangi yöntemin kazançlı olduğu tamamen gider profilinize bağlıdır.
Sık Yapılan Hatalar
(1) İstisnayı her mülke ayrı uygulamak — birden fazla konuttan kira alsanız da istisna toplam gelire yalnızca bir kez uygulanır. (2) Boş geçen ayları düşmeden yıllık kirayı "aylık × 12" olarak beyan etmek; vergi, fiilen tahsil edilen kira üzerinden hesaplanır. (3) Götürü gider seçtikten sonra ertesi yıl gerçek gidere dönebileceğini sanmak — iki yıl geçmeden dönüş yapılamaz. (4) Beyan sınırının altında diye işyeri kirasını tamamen unutmak; başka gelirlerle birleşince beyan zorunluluğu doğabilir. (5) Süresinde beyanname vermeyip istisna hakkını kaybetmek. Kiranın vergisi kadar, kiranın kendisinin de doğru seviyede olması önemli — bölgenizdeki güncel kira seviyesini merak ediyorsanız birlikte bakabiliriz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira geliri vergisi ne zaman ödenir?
Kira geliri, elde edildiği yılı takip eden yılın Mart ayında (1–31 Mart) yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Örneğin 2025 yılında elde edilen kira geliri, 2026 yılının Mart ayında beyan edilir. Hesaplanan gelir vergisi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart ayında, ikinci taksit Temmuz ayında. Beyannameyi Gelir İdaresi'nin Hazır Beyan Sistemi üzerinden internetten de verebilirsiniz. Süresinde beyan edilmeyen kira gelirinde istisna hakkı kaybedilebilir ve ceza uygulanır.
2026 kira geliri istisnası ne kadar?
Konut kira gelirinde uygulanan yıllık istisna tutarı 2025 yılı için 47.000 TL, 2026 yılı için 58.000 TL'dir. Yıllık brüt konut kira geliriniz bu tutarın altındaysa beyanname vermenize gerek yoktur. İstisna yalnızca konut kira gelirine uygulanır; işyeri kira gelirinde istisna yoktur. Stopaj yoluyla vergilendirilen işyeri kiralarında ise beyan sınırı 2025 için 330.000 TL'dir; 2026 sınırı GİB tebliğiyle kesinleşecektir. Birden fazla konuttan kira alıyorsanız istisna toplam gelire bir kez uygulanır.
Götürü gider mi gerçek gider mi seçmeliyim?
Götürü gider yönteminde, istisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15'i belge aranmaksızın gider olarak indirilir; basit ve pratiktir. Gerçek gider yönteminde ise kira için ödenen faiz, sigorta, amortisman, bakım-onarım, emlak vergisi gibi belgelendirilmiş giderler indirilir. Gerçek giderler kalan tutarın %15'inden fazlaysa gerçek gider avantajlı olabilir. Ancak konutta istisna uygulandıysa, gerçek giderin istisnaya isabet eden kısmı indirilemez (oranlama yapılır). Götürü gider yöntemini seçenler, seçtikleri yıl dahil iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez.
Kira beyannamesi vermezsem ne olur?
Beyan yükümlülüğü olduğu halde kira gelirini beyan etmezseniz, konut istisnasından yararlanma hakkınızı kaybedebilirsiniz. Ayrıca ödenmeyen vergi için vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanır. Kiracıların banka yoluyla yaptığı ödemeler, tapu ve abonelik kayıtları idareyle paylaşıldığından, beyan edilmeyen kira gelirinin tespit edilme ihtimali yüksektir. İdare geçmişe dönük inceleme yapıp cezalı tarhiyat çıkarabilir. Bu nedenle küçük tutarlar dışında beyan yükümlülüğünü atlamak risklidir.
İşyeri kirasında stopaj nasıl işler?
İşyerini kiralayan taraf gelir/kurumlar vergisi mükellefi ise, kira ödemesi üzerinden %20 oranında stopaj (gelir vergisi kesintisi) yapıp bunu vergi dairesine öder. Yıllık brüt işyeri kira geliriniz beyan sınırının (2025: 330.000 TL) altındaysa, kesilen stopaj nihai vergidir ve ayrıca beyanname vermenize gerek yoktur. Brüt geliriniz beyan sınırını aşarsa yıllık beyanname verirsiniz; bu durumda gider yöntemi uygulanarak hesaplanan gelir vergisinden yıl içinde kesilen stopaj mahsup edilir. Stopaj hesaplanan vergiden fazlaysa aradaki farkı iade alırsınız.
Kiralık Mülkünüzü Satmayı mı Düşünüyorsunuz?
Doğru zamanlama ve fiyat için bölge verisine dayalı ücretsiz değerleme alın. Kiracılı satış dahil her senaryoda yanınızdayım.