Arsa Fizibilite Hesaplama — KAKS, H max ve Daire Adedi
Parsel alanı, emsal (KAKS), TAKS ve yükseklik sınırını girin — kaç daire çıkar, hangi tip (3+1 mi 4+1 mi) daha verimli, ticari kat eklenmeli mi anında görün.
Nasıl Kullanılır?
Parsel alanı ve imar parametrelerini (KAKS, TAKS, H max) girin; bölge tipini ve daire mix'ini seçin
Bölge tipini seçin; karma ise ticari kat adedini belirleyin. Daire mix'ini preset ile veya slider'larla ayarlayın
Sonuçlar anlık güncellenir — daire adedi, blok dağılımı, bina kat şeması ve kuşbakışı kroki görüntülenir
Parsel & İmar Bilgileri
Sığınak, ortak alan, kapalı otopark gibi emsale dahil edilmeyen alanlar. PAİY genel hükmü azami %30; plan notu farklı belirleyebilir.
Bölge Tipi
Bahçe Mesafeleri
Blok Yerleşimi Parsel > 2.000 m²
Daire Mix
Fizibilite Sonuçları
Değerleri girerek hesaplamayı başlatın
| Tip | Mix | Brüt | Net | Adet |
|---|
Bina Kat Şeması
Kuşbakışı Kroki
Sonucunuzu bir uzmanla konuşalım.
Rakam tek başına yeterli değil — kendi durumunuza göre ne anlama geldiğini birlikte değerlendirelim.
Arsa Fizibilitesi Nasıl Hesaplanır?
Bir parselin konut geliştirme potansiyeli üç temel imar parametresiyle belirlenir. KAKS (Emsal), parselde inşa edilebilecek toplam emsale dahil alanın parsel alanına oranıdır: 1.000 m² parselde KAKS 2,0 ise 2.000 m² satılabilir alan hakkınız vardır. TAKS, binanın zemine oturabileceği azami taban alanını belirler. H max (Yençok) ise bina yüksekliğini sınırlar. Hesaplayıcı bu üçünü birlikte değerlendirir ve hangisinin bağlayıcı kısıt olduğunu gösterir: bazen emsal hakkınız bitmeden yükseklik sınırına takılırsınız, bazen tersine emsal biter ve binayı yükseltmenin anlamı kalmaz.
Daire adedi, emsal alanın seçilen daire mix'ine (ör. 3+1 brüt 135 m², 4+1 brüt 165 m²) bölünmesiyle bulunur. Ticari kat eklenen karma projelerde ticari katın 4 m yüksekliği, konut katlarının 3 m'sine göre H max'ı daha hızlı tükettiğinden konut adedi düşer — bu ödünleşimi sonuç panelindeki kat şemasında görebilirsiniz.
Emsal Alan ≠ Toplam İnşaat Alanı
En sık karıştırılan konu budur. Emsal (KAKS × parsel), satılabilir alan hakkıdır; sığınak, kapalı otopark, teknik hacimler ve belirli ortak alanlar emsal harici tutulur. Bu yüzden toplam inşaat alanı pratikte emsalin %25–30 üzerine çıkar. Gelir hesabı emsalden, maliyet hesabı toplam inşaat alanından yapılır; ikisini karıştıran fizibiliteler kâğıt üzerinde kârlı görünüp sahada zarara dönüşebilir.
Sık Yapılan Hatalar
(1) İmar durumunu komşu parselden tahmin etmek — aynı sokakta bile plan kararları değişebilir; güncel imar çapını mutlaka belediyeden alın. (2) Plan notlarını okumamak; emsal harici hakları, çekme mesafelerini ve asma kat gibi ayrıntıları plan notları belirler ve genel yönetmelikten farklı olabilir. (3) Brüt-net daire alanını karıştırıp satış gelirini brüt m² üzerinden fiyatlamak. (4) Otopark yönetmeliğinin getireceği maliyeti (özellikle küçük parsellerde mekanik/kapalı otopark zorunluluğunu) atlamak. (5) Kat karşılığı pazarlığına fizibilite yapmadan oturmak — müteahhitle paylaşım oranı, ancak parselin gerçek daire kapasitesini bilerek müzakere edilebilir. Bu araç ön fizibilite içindir; kesin sonuç için mimari avan proje ve güncel imar çapı şarttır.
Sıkça Sorulan Sorular
Emsal (KAKS) nedir?
Emsal (Kat Alanı Katsayısı — KAKS), bir parselde inşa edilebilecek toplam kapalı alanın parsel alanına oranıdır. 1.000 m² parselde KAKS 2.0 ise toplam 2.000 m² kapalı alan yapılabilir. Değeri ilgili belediyenin imar müdürlüğünden öğrenebilirsiniz.
3+1 mi 4+1 mi daha verimli?
Parsele, H max'a ve hedef kitleye göre değişir. 3+1 (135 m² brüt) daha küçük birim olduğundan adet bazında avantaj sağlayabilir; 4+1 (165 m²) ise Şehitkamil gibi üst segment pazarlarda daha yüksek birim fiyat getirir. Her iki senaryoyu hesaplayıcıya girerek karşılaştırın.
Ticari kat eklemeli miyim?
Karma projeler doğru konumda ek gelir sağlayabilir; ancak ticari katlar 4 m yükseklik gerektirdiğinden H max'ı daha hızlı tüketir ve konut adedini azaltır. Ana cadde veya işlek bölgelerde zemin ticaret mantıklı olabilir; saf konut mahallelerinde ise konut mix'ini önceliklendirmek çoğunlukla daha verimlidir.
Emsal alanı ile toplam inşaat alanı farkı nedir?
Emsal (KAKS × parsel) yasal satılabilir alan hakkıdır; sığınak, ortak alanlar, kapalı otopark gibi emsal harici kalemlerle toplam inşaat alanı pratikte emsalin %25-30 üzerine çıkar. Daire adedi emsalden hesaplanır; toplam inşaat alanı ise müteahhitin maliyet hesabının temelidir.
Harun Çapkur Emlak Hakkında
Mülkünüzü mü Satıyorsunuz?
Bölge verisine dayalı ücretsiz değerleme raporu alın — en geç 48 saatte, hiçbir zorunluluk olmadan.